臺灣的房屋貴到買不起，又有普遍老舊的問題，使得漏水長期蟬聯購屋糾紛的榜首，不管外牆漏水、窗框防水不良、防水層漏水、花台漏水、給水設備漏水或排水漏水，都會讓費盡千辛萬苦買來的房子一剎那就變成丟丟銅仔。買了房住在雨裡頭，有點不講究，水從哪裡來，就找誰算帳去，這才是該辦的正經事。
一、物之瑕疵擔保責任的要件
依民法第354條、第355條及第356條規定，物之瑕疵擔保責任的要件，包括：
（一）標的物有價值、效用或品質之瑕疵
（二）物之瑕疵於危險移轉時存在
（三）買受人於契約成立時，善意無重大過失
（四）買受人就標的物從速為檢查通知
漏水問題是不動產買賣中最常見的糾紛，是大家最避之唯恐不及的問題。即使買家在交屋之後才發現有漏水，只要漏水問題於交屋時已經存在，而買家並無「於契約成立時，知悉房屋有漏水」或「於契約成立時，因重大過失，而不知房屋有漏水」之情形，且買家已於交屋後從速檢查，並將漏水問題以製發存證信函之類的方式通知賣家，不論賣家有無故意或過失，都應該負擔物之瑕疵擔保責任。
但是賣家質疑漏水之瑕疵存在時，買家得委任律師，向法院聲請鑑定及預納鑑定費用，由法院囑託建築師事務所或不動產估價師事務所鑑定漏水之存在與否及原因為何。
二、物之瑕疵擔保責任的效力
買了漏水的房子，卻付了不漏水的錢，未免太不合理，在賣家應負物之瑕疵擔保責任時，買家依民法第359條及第360條規定，所能擇一行使的權利，包括：
（一）減少價金
惟按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算。（最高法院99年度台上字第1972號判決）
房屋漏水時，買家得依民法第359條規定，請求減少價金，主張賣家應將多收了的錢退還回來。但賣家到底應該退還多少錢，並非當事人或律師說了算，而是要聲請鑑定及預納鑑定費用，由法院囑託建築師事務所或不動產估價師事務所進行不動產鑑價。
鑑定人或鑑定機關出具鑑定報告後，應計算無漏水房屋之應有價值與有漏水房屋之應有價值的差額，再以差額占無漏水房屋之應有價值的比例，計算應減少價金的數額。不過，有時法院也會以漏水的修繕費用作為應減少價金之數額。
買家主張減少價金，依民法第365條規定，應於通知有漏水情事後6個月內行使之，但自交屋時起已經過5年時，其主張減少價金之權利消滅。
（二）解除契約
末按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，此觀民法第359條之規定甚明。所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。衡量前開公平原則後，倘依社會通念買受人不得解除契約，僅能請求減少相當價金時，其瑕疵通常輕微，買受人仍有給付扣除該得減少價金後所餘價金之義務，而不得拒付全部之價金，始符誠信原則。尤其房地買賣，價值不菲，內部物件眾多，輕微瑕疵在所難免，更應遵循此一原則。（最高法院101年度台上字第1769號判決）
漏水的確令人生氣，但買家可否解除買賣契約，請求賣家返還價金，則應視解除契約是否顯失公平而定。是否顯失公平，應就雙方因買賣契約解除所生損害或所得利益，加以衡量，但是漏水的瑕疵通常可藉由修繕予以補正，並不會影響房屋結構，造成房屋倒塌，而且房屋價值甚高，內部物件眾多，有漏水之類的輕微瑕疵在所難免，因此法院通常認定漏水並非重大瑕疵，解除買賣契約明顯有失公平，故在漏水之情形，買家通常只能主張減少價金。
（三）請求損害賠償
倘若房屋缺少賣家所保證不漏水之品質，或賣家故意不告知房屋有漏水之瑕疵，買家得依民法第360條規定，不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。
Q：買到漏水的房屋，可以請求賣家修繕嗎？
A：應視漏水瑕疵發生之時點與賣家是否可歸責而定。
出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：
一、出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第360條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第364條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。
二、出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用。（最高法院77年度第7次民事庭會議決議(一)）
倘若漏水瑕疵於雙方訂約後、交屋前發生，且係因可歸責於賣家之事由所致時，買家得依民法第227條第1項規定，請求賣家補正其瑕疵，亦即對房屋有漏水之瑕疵予以修繕。因此可否請求賣家修繕漏水之關鍵在於如何證明漏水瑕疵發生於訂約後、交屋前。
Q：買到漏水的房屋，但漏水瑕疵發生於交屋後，可以向賣家主張減少價金、解除契約或請求損害賠償嗎？
A：不可。
依民法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」
因物之瑕疵擔保責任的基準時點為危險移轉時（交付時），故於交屋後始發生漏水之瑕疵，與賣家無關。
Q：買賣契約書上加註「現況交屋」，一旦發現房屋有漏水，就不能主張物之瑕疵擔保責任了嗎？
A：即使在買賣契約書上加註現況交屋，賣家仍須負物之瑕疵擔保責任。
很多賣家會在契約中載明現況交屋，使買家同意以親眼所見的屋況交屋，藉以免除或減少物之瑕疵擔保責任，但事實上，加註現況交屋之效力，僅限於賣家可對於一般人看得見、摸得著的瑕疵現況免除物之瑕疵擔保責任，若是正常狀況下無法知悉的瑕疵（ex.凶宅、漏水、海砂屋、輻射屋……等），賣家仍應負物之瑕疵擔保責任，並不因已載明現況交屋而免其責任。所以，賣家如果想要徹底免除物之瑕疵擔保責任，除了一切照實記載之外，最好把契約中的免除條款記載清楚比較好。
Q：買到漏水的房屋時，可以提告賣家詐欺嗎？
A：雖然在賣家故意不告知房屋有漏水之情形，可能有成立詐欺取財罪的問題，但是在一般情形下，買到有漏水的房屋本質上仍是民事糾紛，倘若無法證明賣家在締約時故意施用詐術，並對於買家的財物有不法所有之意圖，即不成立詐欺取財罪。
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