讓律師說一會兒

承租人往往處於經濟上的弱勢地位，要是不幸遇上惡房東，固然令人深感不幸，但經濟上弱勢的一方可不全然是好人，爛房客也不在少數（具體行為是晚搬、欠租、搞破壞或無理投訴）。有的房客簽約時很正常，入住後就變了一個樣，交個租金若非拖拖拉拉，就是索性不交，讓房東苦不堪言，碰到這種請神容易送神難的窘境，如何處理積欠租金的爛房客便成了一個嚴肅的問題。

Q：房東可以加鎖、換鎖或斷水斷電嗎？

A：常見的狀況是房東為了迫使房客清償積欠的租金，或為了把房客攆走，而擅自在房屋的門上加裝門鎖或更換門鎖，讓房客無法回到自己家中；有時則會乾脆斷絕居住所需的自來水、電力和其他能源（ex. 斷網、斷瓦斯），讓房客再也待不下去。

但事實上，這種霹靂手段是絕對不行的，即使房客積欠租金已經達到可以終止契約的程度，或者房客在租期屆滿之後仍死賴著不搬走，房東加鎖、換鎖和斷水斷電的行為，除了可能構成刑法第306條的侵入住居罪和刑法第304條的強制罪之外，還可能遭房客起訴請求侵權行為的損害賠償。

Q：房東可以入內把房屋清空嗎？

A：不可以。

房屋出租人往往是房屋所有人，難免認為房屋是自己名下的財產，只要房客不搬走，房東就可以入內把房客的私人物品打包、一股腦兒地扔出門外，但是，房客依租賃契約已經取得使用、收益房屋的權利，在租賃關係存續中，房屋可是「房客的住宅」，你覺得來者不善，實際上，你才是來者，當然不能隨便開門入內和亂動人家東西。房東如果擅自入內把房屋清空，可能會構成刑法第306條的侵入住居罪。

此外，既然房東打包了房客的私人物品，並把這些東西挪到屋外，房客很可能主張放在屋內的錢包、手機不見了，或者自己的電器、家具、枕頭棉被等東西被弄壞了，並一口咬定是房東幹的，如果打掃清空房屋時忘記錄影、將房客的私人物品登記造冊及妥善保存，就有可能成立刑法第320條的竊盜罪及刑法第354條的毀損器物罪，還可能遭房客起訴請求侵權行為的損害賠償，讓房東有理變無理，跳到黃河也洗不清。

面對欠了一屁股租金的承租人，出租人不得加鎖、換鎖或切斷水電，也不得自行入內清空房屋，究竟應該怎麼處理，方能保障房東的權益？

一、起訴請求給付租金

房屋租賃契約為出租人與承租人約定，出租人以房屋租與承租人使用、收益，承租人支付租金之契約，作為承租人的房客自有支付租金的主給付義務。倘若房客拖欠租金或不支付租金，房東得基於雙方的租賃契約，向法院起訴請求房客支付積欠的租金。

二、終止租賃契約，並起訴請求返還房屋

依民法第440條第1項及第2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」

依民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」

倘若房客積欠租金，又拒絕搬離，使房東不堪其擾，得依法採取下列措施，收回房屋：

（一）房客遲付租金之總額已達2個月以上的租金額

在定期租賃之情形，房東一般會另行收取2個月份的租金充作押金，供作房客擔保在租期中能按時支付租金之用，只要房客未按時支付租金，房東便可將押金抵充租金。也就是說，房客積欠2個月的租金額時，所積欠的租金以押金抵充後，等於並未積欠租金，不符合「遲付租金之總額達2個月以上之租金額」的要件。所以，房東在房客遲付租金之總額已達4個月以上的租金額時再採取行動，是比較保險的做法。

在不定期租賃之情形，依土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：……三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。」，可見相同道理，計算積欠租金之數額時，應注意押金之存在。

（二）製發存證信函，催告房客在相當期限內支付積欠的租金

房東應定相當期限，催告房客支付租金。最妥善的做法是製發存證信函予房客，藉以證明確實有定相當期限催告房客支付積欠的租金，以免將來進入訴訟時，無法證明有按照SOP終止契約。

（三）房客逾期仍不支付積欠的租金，再製發存證信函，終止租賃契約

房客於催告支付租金的相當期限內仍不為支付積欠的租金時，房東可終止租賃契約。同樣地，最妥善的做法是製發存證信函予房客，藉以證明房客未於相當期限內支付積欠之租金的事實，以及房客為終止契約之意思表示的事實，以免將來進入訴訟時，無法證明有按照SOP終止契約。

（四）房客依然死賴著不搬走，房東可以向法院起訴請求返還房屋、給付積欠租金及返還相當於租金之不當得利

租賃關係終止後，房東得依民法第455條規定，起訴請求房客返還房屋。若房東為屋主，亦得依民法第767條及第179條規定，起訴請求房客返還房屋及相當於租金之不當得利。對於積欠的租金，房東仍可起訴請求支付之。

（五）房東取得終局之勝訴判決確定後，向法院聲請強制執行

上面的措施雖然有很多流程要跑，對房東來說其實也有點麻煩，到法院打官司更需要耗費一段時間，等到法官判下來，估計黃花菜都涼了，但是別只顧著生房客的氣，路要一步一步走，步子邁得太大，容易扯著蛋，為了避免逐客不成反挨告，最好按部就班慢慢來。

參考法條：

民法第440條：「

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。

租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定。」

土地法第100條：「

出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」