房市有高有低，交往通來的便利與否與工商業繁榮程度，都會影響房價的波動，如果房東和房客在簽訂租賃契約時，本來約定了一個雙方都可以接受的租金，卻因為事後房價突然飆漲，讓房東好生後悔，請問此時房東能不能調漲租金呢？
這必須視租賃契約是定期租賃或不定期租賃而定，效果大不相同。
一、定有期限之租賃契約，房東不得調漲租金
依民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」
只有「不定期租賃」，房東才可向法院起訴請求調漲租金。倘若已明確約定租賃期間（例如1年、5年、10年、20年），雙方就都要遵守租賃契約的約定，房東想調漲租金，就必須獲得房客的同意，以雙方合意調漲租金的方式為之，不能片面起訴請求調漲租金。
Q：在定期租賃的情形，房東該如何調漲租金呢？
A：定有期限之租賃契約，依民法第442條但書規定，房東不得向法院起訴請求調漲租金，只能在租賃關係存續中與房客協議是否調漲租金，或可在租期屆滿、房東有續租之意思時，再與房客協議。
Q：假設租賃期限是20年，房客也不同意調漲租金，房東又該如何調漲租金呢？
A：此時的解決之道在於當初簽約的時候就應該約定清楚，如果租賃契約中有像是「租金隨土地價值之昇降而機動調整」之類的條款，便可調漲租金。當然，既然雙方已經有這樣的約定，房東自然也不能依民法第442條規定向法院起訴請求調漲租金。
二、不定期限之租賃契約，房東或許可以調漲租金
在不定期租賃的情形，因房屋價值之上漲而依民法第442條規定聲請調漲租金，仍須符合民法第227條之2的情事變更原則。這個概念翻作白話文的意思是，房東出租房屋之後，因時過境遷、世事變化莫測，周遭環境變得交通便利，附近大樓林立、車水馬龍，呈現一片繁榮，造成房屋的經濟價值顯著上升，並非簽約時所能預料，讓房東繼續收取原本約定的租金，明顯不合理且不公平，這時候，房東才可以向法院起訴請求調漲租金。
反之，如果不符合情事變更原則，法院則會判決房東敗訴。
另外，依土地法第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息 10％為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」，換言之，即使房東向法院聲請調漲租金，也必須先行計算每月租金上限，亦即將土地及房屋申報總值除以10，再除以12，房客可以不支付超過的部分；且，租金之數額除了以申報地價為基礎之外，尚須斟酌土地及房屋之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地及房屋之經濟價值及所受利益，並與鄰近土地與房屋的租金相比較，以為決定，並非必達申報總價年息 10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判決）。因此，調漲租金不但有其上限，而且未必能夠調漲到上限。
Q：假設是符合情事變更原則的不定期租賃，法院也判決調漲租金了，那麼，調漲租金的時間點應該從何時開始起算呢？
A：租金調整之生效時點，端看出租人起訴前是否向承租人為調漲租金之意思表示而定。
房屋或土地出租人，依民法第442調提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。（最高法院48年台上字第521號判決）
原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，其情形與本院48年台上字第521號判例所示，尚屬有間，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自起訴時起增高租金。（最高法院73年度第9次民事庭會議決議）
起訴前已向承租人表示調漲租金，租金調整之生效時點：為調整租金之意思表示時。
起訴前未向承租人表示調漲租金，租金調整之生效時點：起訴時。
在起訴之前已經向房客請求調漲租金，調漲租金的時間點應從請求時起算；如果在起訴之前未向房客請求調漲租金，調漲租金的時間點則應自請求時起算。
最後，房東永遠不會覺得自己租太貴，而房客永遠覺得租金太高，倘若真有調漲租金的需求，要麼透過當事人協議，要麼向法院起訴，絕對不是房東自己說了算。
參考法條：
民法第442條：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」
民法第227條之2：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」
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