「律師，我明明簽了租約，房東卻把房子賣了，新屋主叫我滾蛋，我可以提告詐欺嗎？」
告什麼鬼詐欺？拜託你，麻煩你，請善用租賃契約的大重點——買賣不破租賃。
依民法第425條規定：「
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」
一、定義
所謂買賣不破租賃之原則，係指承租人於受租賃物之交付後，不論租賃物所有權移轉於何人之手，原租賃契約對於受讓人繼續存在而言。
買賣不破租賃是債權物權化的象徵，這個債權物權化究竟是個啥，令人難以理解，簡言之，就是房東將房屋交付予房客之後，在房客居住期間，即使房東將房屋出售並過戶予其他人，原本房東與房客之間的租賃契約仍會繼續存在於房客與新屋主之間，也就是說，原屋主不再是房東，改由新屋主成為房東，租賃關係並不消滅，房客仍可繼續居住，並應支付租金予新房東。
二、要件
（一）租賃關係存在
（二）出租人已交付租賃物
（三）承租人現占有租賃物
（四）出租人將租賃物之所有權讓與第三人
（五）租賃契約「已經公證」或「未經公證而租賃期限未逾5年」
三、效力
租賃關係不因所有權移轉而受影響，承租人應向租賃物之受讓人支付租金，並得繼續使用、收益租賃物。
舉例而言，房東即使賣掉了出租的房屋，只要符合以上五大要件，原本的租賃契約仍然存在於房客與新屋主之間，房客應向新屋主支付租金，並可繼續居住，無須清空房屋及搬家。
四、例外
不過，買賣不破租賃並非帝王條款，仍有例外情形存在，依民法第425條第2項規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限時，就沒有買賣不破租賃原則的適用。
簡言之，「未經公證且租賃期限超過5年的不動產租賃契約」，或「未經公證且為不定期租賃的不動產租賃契約」，沒有買賣不破租賃的適用。
舉例而言，假設房東碰上了超爛的爛房客，聲稱房東要求自己按時支付租金和注意衛生整潔或音量是恐嚇行為，但房客偏偏並無違法或違約，可檢查租賃契約有無公證及租賃期限是否超過5年或未定期限，萬一符合買賣不破租賃的例外情形，不妨將房屋出售並過戶予自己信得過的其他人，使房屋的買受人成為新屋主，而新屋主與房客之間並無租賃關係存在，房客對於房屋並無占有權源，新屋主自得依民法第767條規定，起訴請求房客返還無權占用的房屋。（注意，不得為假買賣，一般房屋交易的流程手續缺一不可，價金也要合理，否則會有通謀虛偽意思表示或涉犯偽造文書罪的疑慮！）
Q：房東以贈與之方式，將出租的房屋過戶予其他人，是否仍有買賣不破租賃原則的適用？
A：是。
買賣不破租賃只是俗稱，具體來說，應該稱作「所有權移轉不破租賃」，不論所有權移轉之原因為買賣或贈與，只要符合民法第425條所定之要件，均有買賣不破租賃原則的適用。
換言之，若房東將房屋贈與並過戶予他人，房屋的受贈人也會成為新房東，房客應向其支付租金，並可繼續居住。
Q：房東將出借的房屋過戶予其他人，是否仍有買賣不破租賃原則的適用？
A：否。
租賃契約是有償契約，承租人應支付租金予出租人，使用借貸契約則是無償契約，借用人無須支付任何金錢予貸與人。既然買賣不破租賃的要件之一為租賃關係存在，在出借房屋的情形，由於房東與房客之間的法律關係是使用借貸契約，並非租賃契約，自無買賣不破租賃原則的適用。
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