買房絕對是一生當中最貴的一筆支出。雖然口頭約定就能成立買賣契約，但為了避免發生糾紛，消費者（買方）和建商（賣方）之間一切的權利義務最好白紙黑字約定清楚。依「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，必須特別留意建商在契約書上寫了什麼，畢竟賣方肯定只會記載有利於自己的事項，買方通常沒有討價還價的餘地，往往只能配合照辦。因此，究竟是否簽約，或簽約後發生的糾紛時應如何解決，皆與買賣契約的內容密不可分。
一、成屋
所謂成屋，依不動產經紀業管理條例第4條第2款規定，係指「領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物」。
成屋買賣定型化契約的應記載事項，賣方可能在其中隱藏對其有利的定型化契約條款，務必小心檢視，其內容包括：
（一）契約審閱期
至少應有5日審閱期，並可免費審閱。
（二）買賣標的
（三）買賣價款
（四）付款約定
1. 簽約款：簽訂契約時同時支付，包括已收定金。
2. 備證款：賣方備齊所有權移轉登記應備文件同時支付。
3. 完稅款：於土地增值稅、契稅稅單核下後，經通知日起X日內支付；同時雙方應依約繳清稅款。
4. 交屋款：於辦妥所有權移轉登記後，經通知日起X日內支付；同時點交買賣標的。
（五）原設定抵押權之處理
買方貸款時，得承受原貸款，或授權貸款銀行代為清償並塗銷抵押權；買方不貸款時，賣方應於完稅款或申請所有權移轉登記前清償並塗銷抵押權。
（六）貸款處理之一
應揭示貸款處理應記載內容，並應記載已付價款返還期限。
（七）貸款處理之二
買方應於交付完稅款前，依通知之日期親自完成辦理貸款所需之開戶、對保及用印等，並選擇撥付方式。
（八）所有權移轉
所有權移轉登記及相關手續，倘需任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為時，應無條件於X通知之期日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。
（九）稅費負擔之約定
1. 地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅捐或費用，在土地、建物交屋日前由賣方負擔，交屋日後由買方負擔；稅費以交屋日為準，雙方按當年度日數比例負擔之。
2. 辦理所有權移轉登記時，買方應負擔印花稅、契稅、登記規費及火災或其他保險費等，賣方應負擔土地增值稅（有延遲申報而可歸責於買方之事由時，土地增值稅因而增加之部分，由買方負擔）。簽約前如有已公告徵收工程受益費應由賣方負擔，其有未到期之工程受益費，可選擇由買方繳納並出具續繳承諾書，或由賣方繳清。
3. 辦理抵押權設定登記時，買方應負擔登記規費。
4. 簽約費由雙方各自負擔，並於簽約時付清；所有權移轉代辦費可選擇由買方、賣方或雙方平均負擔；辦理公證之代辦費可選擇由買方、賣方或雙方平均負擔；公證費用可選擇由買方或賣方負擔；抵押權設定或抵押權內容變更登記代辦費可選擇由買方或賣方負擔；塗銷原抵押權之代辦費由賣方負擔。
（十）交屋
1. 賣方應於尾款交付日或貸款撥付日之期日，於現場交付買方或登記名義人，並應於約定交屋日前搬遷完畢。如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。
2. 因可歸責於賣方之事由，致未能於交屋日交付時，買方得請求自應交付日起至依約交付日止，每日按已支付全部價款0.02％單利計算之金額，作為損害賠償。
3. 倘有使用執照（正本或影本）、使用現況之分管協議、規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法、使用維護手冊等文件，賣方除應於訂約時將其情形告知買方外，並應於交屋時一併交付予買方或其登記名義人，買方或其登記名義人應繼受有關之權利義務。
4. 賣方應於交屋前將原設籍之戶籍、公司登記、營利事業登記、營業情形等全部遷離。倘未如期遷離致買方受有損害者，賣方負損害賠償責任。
（十一）賣方之瑕疵擔保責任
1. 權利瑕疵擔保責任：賣方應擔保權利清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事；如有出租或出借、設定他項權利或債務糾紛等情事，應予告知，並於完稅款交付日前負責理清。
2. 物之瑕疵擔保責任：依民法及其他有關法令規定辦理。
（十二）違約之處罰
違約金由雙方磋商，最高不得超過房地總價款15％。
（十三）通知送達及寄送
（十四）當事人及其基本資料
（十五）契約及其相關附件效力
應注意不動產現況說明書，尤其有無漏水，以及是否為違建、海砂屋、輻射屋或凶宅。
至於不得記載事項，往往是賣方訂立不平等條約的關鍵之所在，必須多加注意，其內容包括：
（一）不得約定買方須繳回契約書
（二）不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任
（三）不得約定廣告僅供參考
（四）不得約定使用與實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞
（五）不得約定請求超過民法第205條所定20％年利率之利息
（六）不得約定拋棄審閱期間
（七）不得為其他違反強制或禁止規定之約定
二、預售屋
所謂預售屋，依不動產經紀業管理條例第4條第3款規定，係指「領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」。
預售屋買賣定型化契約的應記載事項，賣方可能在其中隱藏對其有利的定型化契約條款，務必小心檢視，其內容包括：
（一）契約審閱期
至少應有5日審閱期，並可免費審閱。
（二）賣方對廣告之義務
賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。
（三）房地標示及停車位規格
注意停車位的性質、位置、型式、編號、規格，尤其是停車位的長、寬、高及含車道及其他必要空間的合計面積。
（四）房地出售面積及認定標準
（五）共有部分項目、總面積及面積分配比例計算
（六）房地面積誤差及其價款找補
1. 土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差，賣方就不足部分，均應全部找補；就超過部分，買方找補以2％為限。
2. 土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差3％時（包括超過3％及不足3％），買方可解除契約。
（七）契約總價
（七之一）履約擔保機制
為了避免買方直接將款項匯入賣方的帳戶後，賣方並未如期施工，反而捲款潛逃，買方可選擇「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」或「公會辦理連帶保證協定」等方式，將每期工程款匯入指定信託專戶，由銀行之類的金融機構將款項用於工程的相關支出。
（八）付款條件
（九）逾期付款之處理方式
（十）地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬
（十一）建材設備及其廠牌、規格
應詳列建材品牌、型號，不可以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代。
（十二）開工及取得使用執照期限
應標示開工年月日、完工及取得使用執照年月日。
（十三）驗收
1. 買方有權於自備款部分保留房地總價5％作為交屋保留款。
2. 接通自來水、電力之管線費及其相關費用，由賣方負擔。
（十四）房地所有權移轉登記期限
（十五）通知交屋期限
1. 賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。
2. 賣方未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款0.05％依單利計算遲延利息予買方。
（十六）共有部分之點交
（十七）保固期限及範圍
1. 賣方自完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，賣方應對結構部分負責保固15年（ex. 基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分……等），並應對固定建材及設備部分負責保固1年（ex. 門窗、粉刷、地磚……等）。賣方應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方，作為憑證。
2. 結構部分或固定建材及設備部分的保固期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利。
（十八）貸款約定
（十九）貸款撥付
（廿）房地轉讓條件
（廿一）地價稅、房屋稅之分擔比例
（廿二）稅費負擔之約定
（廿三）賣方之瑕疵擔保責任
（廿四）違約之處罰
1. 賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」時，買方得解除契約。
2.賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」時，即為賣方違約，買方得依法解除契約。
3. 買方解除契約時，賣方除應返還以繳之房地價款及遲延利息外，並應賠償違約金。違約金由雙方磋商，最高不得超過房地總價款15％。
4. 買方違反「付款條件及方式」時，賣方得沒收最高不得超過房地總價款15％計算之金額。沒收金額超過已繳價款時，以已繳價款為限，雙方得解除契約。
5. 除契約已約定者外，雙方不得請求其他損害賠償。
（廿五）當事人及其基本資料
（廿六）契約及其相關附件效力
至於不得記載事項，往往是賣方訂立不平等條約的關鍵之所在，必須多加注意，其內容包括：
（一）不得約定廣告僅供參考
（二）出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積
（三）不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞
（四）不得約定買方須繳回原買賣契約書
（五）不得約定請求超過民法第205條所定20％年利率之利息
（六）不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定
不論成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，或預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，皆可在行政院的官方網站查閱全文。只須於首頁點選「資訊與服務」→「消費者保護」→「定型化契約應記載及不得記載事項」，即可查閱全文。
Q：「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，真的有用嗎？
A：依消費者保護法第17條第1項、第4項及第5項規定：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。……違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」
「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」為內政部依消費者保護法第17條第1項規定擬訂並報請行政院核定公告，具有直接變更契約內容的效力，只要買賣契約之中記載違反「應記載事項」或「不得記載事項」的定型化契約條款，其定型化契約條款無效。
舉例而言，只要買賣契約記載「買方自願拋棄審閱期」、「預售屋廣告僅供參考」、「預售屋面積誤差不足3％始能解除契約」、「違約金一律為房地總價款15％」、「買方須繳回契約書」之類的條款，該定型化契約條款即為無效，買方不需要吃這些悶虧。
不過，某些成屋買賣的賣方會主張自己只是個人，不是建商，不算企業經營者，沒有消費者保護法的適用餘地，事實上，賣方即使是個人，只要出售房屋不是偶一為之，也並非將自己不需要的房屋出售給他人，就仍是企業經營者，仍應適用消費者保護法的規定。
