出租房屋最怕碰上死賴著不走或極盡所能拖欠租金的房客，然而沒有最怕，只有更怕，有的房客拖欠租金和水電費倒也罷了，租約到期時更人間蒸發，並在屋內留下大批垃圾、奶粉罐、衣服、毛巾和抹布、空酒瓶、廚餘、喝一半的飲料及其他雜物，讓房東看到滿目瘡痍的景象後，差點沒暈過去。
房客也會跑？跑到哪裡去？打手機、傳簡訊也不回，到底在幹什麼？
真是倒了大楣，怎麼就攤上了這種房客？啥也別說了，反正租賃期限已經屆滿，律師趕緊想辦法吧！
Q：房客落跑了，房東可不可以自行進入屋內察看？
A：房客不知去向，打手機不接、傳簡訊也不回時，房東難免擔心屋況是否被搞得一塌糊塗，或擔心房客在屋內猝死、燒炭或上吊自殺，或遭到情殺，會想進入屋內察看是很正常的。但這年頭什麼房客都有，即使租賃期間已經屆滿，還是有可能不顧一切地提告侵入住居罪、竊盜罪或毀損器物罪，因此房東進入屋內察看之前，最好拜託管理委員會的主任委員、管理員、里長或警察陪同入內，並加以錄影或拍照存證。萬一房客真的胡亂提告，曾經陪同房東入內的第三人就是最好的證人，當然了，也可以由親友陪同入內，只不過親友作證的可信度，未必會比主任委員、管理員、里長或警察來得高。
Q：房客落跑了，卻留下滿屋子的家具和雜物，這時房東該如何處置？
A：房東面對房客留下滿屋子的家具和雜務，應注意以下三件事：
一、避免涉犯竊盜罪或毀損器物罪
租賃期限已經屆滿，房客不再有使用、收益房屋的權利，但房客的私人物品仍是房客的所有物，最好別一股腦兒地全給扔了。因為房客都能落跑了，或許也會突然再次現身。為了防止突然跑回來的房客找不到私人物品，怒告竊盜或毀損器物，若房東仍打算清理房屋，最好在收拾房客的私人物品的過程中錄影和登記造冊，再移往其他處所保存。
二、可行使留置權
依民法第445條規定：「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。前項情形，僅於已得請求之損害賠償，及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。」
除了自行打包收拾之外，如果房客的私人物品具有財產價值，房東得依民法第445條之規定，對這些遺留在屋內的私人物品行使「留置權」，再依法定程序拍賣留置物，以便填補房東所受之損害（ex. 維修房屋及其相關設備之修繕費、收拾房客私人物品之清運費）與清償積欠租金。
三、可起訴請求返還及騰空房屋
依民法第767條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」
依民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」
面對遺留滿屋子的家具、雜物，房東不想自己打包收拾或行使留置權很正常，因為這些私人物品說穿了，多半和垃圾沒兩樣，根本不具財產價值，通常沒有行使留置權的必要。這時候，因為租賃關係已在租期屆滿時消滅，房客即使不見了，他的私人物品依然留在屋內，顯然是無權占有房東的房屋，所以房東也可以向法院起訴請求返還及騰空房屋，獲得確定勝訴判決之後再聲請強制執行，藉此清空房客的私人物品。
附帶一提的是，房客積欠租金之總額達到2個月之租額，經房東依民法第440條規定終止租賃契約後，有時不知去向的房客會突然跑回來，表示自己沒有收到催告支付租金的存證信函，抱怨房東怎麼可以擅自入內及處理自己的私人物品。為了避免租賃契約並未合法終止，房東可以在簽訂租賃契約時，與房客約定以契約中所載地址為應受送達之處所，以杜絕爭議。
總之，租賃契約記載得愈詳細，對當事人愈有保障，千萬別只隨便簽個名就想了事。
