人生有兩大悲劇，一個是得不到想要的東西（房屋），另一個是得到了不想要的東西（凶宅）。買到凶宅無疑是悲劇，那麼，此時應該怎麼辦呢？
說到底，凶宅只是一般人認知中比較「不乾淨」的房屋，仍是可用以遮風避雨的房屋，也沒有漏水、壁癌、放射性汙染輻射劑量或氯離子含量過高之類的物理性質損害。不過，正因按照臺灣的風俗民情，一般社會大眾對於凶宅難免有嫌惡、未具的心理，凶宅對於居住其內的住戶，也容易造成心理上的負面影響，使得凶宅不論在房地產交易市場的接受度、買賣價格或出租收益，明顯低於相同地段、環境之標的，為眾所周知之事實，所以凶宅影響房屋交易價值巨大，屬於減少價值的物之瑕疵，賣方應負物之瑕疵擔保責任：
一、買方得主張減少價金或解除契約
收了人家賺多久的錢，卻出售一間凶宅，這不是欺負老實人嗎？既然凶宅根本不值這個錢，賣方就應該要減價出售，買方得依民法第359條規定，主張減少價金。至於應減少之價金數額為何，買方往往希望愈多愈好，賣方則會認為愈少愈好，但當事人說了不算數，律師說了也不算數，必須由不動產估價師進行鑑價，使不動產估價師依市場上與房屋性質相近的凶宅之交易實例，並斟酌房屋之情形、市場上接受程度及蒐集資料之可信度，推估房屋因故成為凶宅後的不動產價值減損比例，方能作為法官判決的依據。
另外，買方得依民法第359條規定，解除契約，使賣方返還已受領之簽約款、備證款、完稅款、交屋款及其他款項，但依情形，解除契約顯失公平時，買方只能主張減少價金。
二、買方得請求損害賠償
既然是否為凶宅，明顯足以影響房屋的交易價值，也是成交與否的關鍵之所在，自然是賣方一定要告知買方的重大事項。倘若賣方保證房屋並非凶宅，或故意不告知房屋是凶宅，即為買賣之物欠缺出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知物之瑕疵，不論買賣契約是否已成立或是否已交屋，買方得依民法第360條規定，向賣方請求債務不履行的損害賠償。
Q：買到凶宅，可以提告詐欺嗎？
A：凶宅之出賣人恐有成立詐欺取財罪之可能。
由於凶宅很難賣，某些賣方會在明知房屋是凶宅的情況下，故意在買賣契約「房地產標的現狀說明書」的「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過凶殺或自殺致死之情事？」欄位勾選「否」，使買方誤以為房屋並非凶宅，可以掏錢購買，從而以正常房屋的交易價格買下。這種情形，是可能成立詐欺取財罪的，當然，還是要符合凶宅的要件，並且能夠證明賣方明知房屋是凶宅而仍出售，否則透過民事訴訟主張減價、解約或索賠才是最好的方法。
Q：房屋為凶宅時，賣方可以用現況交屋來免除物之瑕疵擔保責任嗎？
A：凶宅之出賣人恐不得以現況交屋免除物之瑕疵擔保責任。
某些賣方認為都現況交屋了，已經給買方檢查過房屋的裡裡外外，怎能再爭執房屋是凶宅，要求減價、解約或索賠？但關於這個問題，臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第333號判決認為：
「又查，所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物的瑕疵擔保責任之判斷依據。揆其意旨，當係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢（如舊屋或新屋之樣品屋等）、格局等，可以任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。至如非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，自不應納入現況交屋的範疇內，出賣人仍不得以所謂的現況交屋，免除其物之瑕疵擔保責任。」
簡言之，現況交屋只是讓買方抬頭觀察、由左至右、由近而遠、反覆觀察房屋在物理上的現況，而房屋究竟是否為凶宅，既看不見，更摸不著，賣方恐怕不能以現況交屋為由，免除物之瑕疵擔保責任，該減價、該解約、該賠償的，還是得照辦。
Q：自殺使他人的房屋成為凶宅時，屋主可以向自殺者的繼承人請求損害賠償嗎？
A：可否請求侵權行為的損害賠償，法院實務見解有不同看法。
一、可請求侵權行為之損害賠償：使房屋再行交易之價格減低或出租之收益減低，造成房屋交易性或經濟上之貶值
○○○於其○○○之住處跳樓自殺，固係欲結束其生命，然其所選擇之方式，對他人仍有可能造成危害，凡此為一般人應有之注意義務，亦即行為人應注意避免造成他人損害，否則應就其行為負責。○○○墜落於上訴人所有系爭房屋之陽台，雖未造成系爭房屋外觀形體之毀損或功能損壞，然依一般社會常情，系爭房屋發生非自然死亡事故，將使系爭房屋再行交易之價格減低或出租之 收益降低，造成系爭房屋交易性或經濟上之貶值，兩者間有相當因果關係，足認○○○前開行為對於系爭房屋之收益處分造成侵害，侵害上訴人之所有權，可以認定。（臺灣高等法院97年度上字第486號判決）
而我國刑法體系雖認為自殺行為不具違法性，但參諸臺灣高等法院97年度上字第486號民事判決「跳樓自殺，固係欲結束其生命，然其所選擇之方式，對他人仍有可能造成危害，凡此為一般人應有之注意義務，亦即行為人應注意避免造成他人損害，否則應就其行為負責。○○○墜落於上訴人所有系爭房屋之陽台，雖未造成系爭房屋外觀形體之毀損或功能損壞，然依一般社會常情，系爭房屋發生非自然死亡事故，將使系爭房屋再行交易之價格減低或出租之收益降低，造成系爭房屋交易性或經濟上之貶值，兩者間有相當因果關係，足認前開行為對於系爭房屋之收益處分造成侵害，侵害上訴人之所有權，可以認定」之意旨，仍應負民事上之損害賠償責任。（臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第116號判決）
二、不可請求侵權行為之損害賠償：房屋並未出售，實際交易價格為何尚無從確定；無法證明自殺者故意以自殺行為造成房屋之價值減損
惟本件被上訴人主張其因此受有房屋價值貶損443萬元之損害，雖有華信不動產估價師事務所之估價報告為證（見原審卷外放之估價報告書），然如前所述，系爭房屋如未出售或出租，其房屋本身尚難認有何物理性之損害或通常效用之減低，僅在房地產交易時，因購買人心理因素致交易價格受有影響，此時房屋價值之貶損始產生，並造成被上訴人之損害。而查系爭房屋目前並未出售，其實際交易價格為何尚無從確定，故亦無從確定被上訴人實際所受之損害數額是否即為443萬元。上開估價報告充其量僅可據為說明系爭房屋目前可能之出售交易行情，但尚不足據為認定被上訴人實際上已受有443萬元之損害。因此被上訴人主張其因陳世容自殺死亡，受有損害443萬元云云，尚不足取。（臺灣高等法院100年度上字第206號判決）
按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，應負損害賠償責任，固為民法第184條第1項後段所明定。該侵權行為類型之構成要件，須行為人主觀上有故意以背於善良風俗為方法、手段，以達加損害於他人之目的，即行為人對加損害於他人，須有主觀上之故意始足當之。而所謂故意，包括明知並有意使其發生（直接故意）或預見其發生而其發生並不違背其本意（間接故意）。原審未說明○○○係明知並有意以自殺行為造成系爭房屋之價值減損或預見其自殺行為將導致系爭房屋價值之減損而不違背其本意所憑之依據，遽認○○○應依民法第184條第1項後段規定，對被上訴人負損害賠償責任，進而為不利上訴人之論斷，不惟速斷，且有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。（最高法院104年度台上字第1789號判決）
簡言之，屋主可否對自殺者的繼承人請求侵權行為之損害賠償，關鍵在於可否證明房屋實際交易價格減損，以及自殺者具有減損房屋交易價值之故意，這就是一場訴訟上的攻防了，建議委任律師處理比較妥當。
